Quelle est la différence entre une SCI et une SCPI ?

La SCI (Société Civile Immobilière) et la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont toutes deux des sociétés immobilières permettant de réaliser des investissements immobiliers. Elles sont composées d’au minimum deux associés.

Cependant, la SCI et la SCPI ne répondent pas aux mêmes objectifs. Ainsi, la SCI permet de gérer un ou plusieurs biens immobiliers quand la SCPI est un outil d'épargne qui permet à un nombre important de personnes de réaliser un investissement immobilier. 

Qu'est-ce qu'une société civile immobilière (SCI) ?

La SCI est une structure juridique permettant d’acquérir directement un ou plusieurs biens immobiliers et de gérer simplement ce patrimoine.

Le patrimoine est alors détenu par la société civile immobilière et réparti entre les associés proportionnellement à leur apport.

La SCI est souvent créée pour gérer un patrimoine familial et pour bénéficier d’une fiscalité avantageuse en cas de succession. Les membres de la famille sont alors les associés de la société civile immobilière.

Avantages et inconvénients d'une SCI : on vous explique en vidéo

Les avantages de la SCI

La SCI est avant tout un outil idéal pour investir à plusieurs. Elle permet aux associés d’acquérir un ou plusieurs biens, tout en partageant les charges et les coûts relatifs aux biens immobiliers. 

L’organisation et le fonctionnement de la SCI est très libre et son cadre légal est peu contraignant. La rédaction des statuts permet d’organiser librement l’acquisition et la gestion du patrimoine immobilier ainsi que les relations entre les associés.

La transmission du patrimoine immobilier est alors simplifiée. Dans le cadre familial, si la SCI est créée par un parent souhaitant léguer des biens immobiliers, la cession des parts peut se faire de manière successive. Des abattements sont prévus pour les droits de succession en ligne directe à hauteur de 100 000€ par enfant pour chaque donation, chaque donation étant renouvelable tous les 15 ans. Ainsi, la fiscalité et les impôts applicables à la SCI familiale sont avantageux. 

Les inconvénients de la SCI 

La SCI présente aussi des inconvénients. D'abord, la société civile immobilière est une véritable société qui dispose de la personnalité morale. Il y a donc un certain nombre de formalités à respecter pour créer la société et pour la fermer.

Par ailleurs, le gérant et les associés de la SCI sont soumis à un certain nombre d'obligations : tenir une comptabilité, convoquer une assemblée générale annuelle, rédiger un procès-verbal, etc. 

Enfin, La vente d'un bien appartenant à une SCI doit respecter un certain formalisme. Outre le formalisme propre à la vente d'un bien immobilier, les associés devront, la plupart du temps, prendre cette décision à l'unanimité.

Qu'est-ce qu'une société civile de placement immobilier (SCPI)

La SCPI, également appelée placement « pierre-papier », est une société de gestion d’un parc immobilier professionnel, qui perçoit des loyers et les reverse aux investisseurs. Elle s’occupe donc de collecter de l’argent pour le compte des investisseurs, acheter des biens immobiliers, trouver des locataires, gérer les travaux, payer les taxes (taxe foncière par exemple) et éventuellement revendre les biens. Il s’agit donc d’un pur produit d'épargne. 

Les avantages de la SCPI

Les modalités d’investissements dans une SCPI sont assez larges, il est possible d’acquérir des parts de SCPI en tant que personne physique ou en tant que personne morale.

Pour investir en SCPI, 5 000€ peuvent suffire à l’acquisition de parts et l’investisseur peut avoir recours à plusieurs moyens de paiement : passer par le crédit, utiliser des liquidités qu’il possède, utiliser l’enveloppe fiscale de l’assurance-vie ou encore investir par le biais de démembrement temporaire de propriété.

Réaliser des investissements par le biais d’une SCPI permet de mutualiser le risque locatif puisque l’investissement est collectif et souvent réparti sur plusieurs biens immobiliers. De plus, la gestion des biens est confiée à une société de gestion soumise à l'AMF, ce qui permet une certaine tranquillité d’esprit pour l’investisseur.

Contrairement à la SCI, effectuer un investissement dans une société civile de placement immobilier ne nécessitera pas de créer une société, cela évite donc tout le formalisme qui y est attaché.

Les inconvénients de la SCPI

La SCPI connaît également des inconvénients, et comme tout investissement dans une société, le premier risque est la perte en capital. La valorisation des parts dépend du mode de gestion des biens par la société, mais aussi de la situation économique du marché immobilier.

Il existe aussi un risque que les biens immobiliers ne soient pas loués, donc qu’aucun revenu ne rentre dans la société, et à terme que la SCPI fasse faillite. Il est donc important de se renseigner sur les liquidités de la société avant de s’engager !

SCPI ou SCI : comment faire son choix ?

Il existe une différence de nature fondamental entre la SCPI et la SCI. La société civile permet d'investir, le plus souvent avec des proches, dans un ou plusieurs biens déterminés. À l'inverse, la société civile de placement immobilier est assimilable à un produit d'épargne. C'est la société de placement qui gère la SCPI qui va déterminer les investissements à réaliser et qui va diversifier le portefeuille de la société. Les associés de la société peuvent en quelque sorte être assimilés à des clients de cette société de gestion. 

Il n'existe pas de choix meilleur qu'un autre entre la SCI et la SCPI. Tout dépend de votre projet. Si vous avez déjà identifié le bien sur lequel vous souhaitez investir avec votre famille ou avec des proches, la SCI sera le projet le plus adapté. En revanche, si vous souhaitez investir dans l'immobilier sans avoir à identifier un bien immobilier et sans avoir à le gérer, vous pouvez vous tourner vers une SCPI. 

Tableau récapitulatif des avantages de la SCI et de la SCPI

L’importance de se faire accompagner

Avant de créer une SCI ou une SCPI, il est important de vous faire accompagner par un avocat spécialisé afin de bien déterminer votre projet.

Si votre choix se porte sur la SCI, l’avocat pourra vous aider dans toutes les formalités attachées à sa création et notamment dans la rédaction des statuts pour décrire avec précision les pouvoirs du gérant, étape essentielle à la création et qui va entériner son fonctionnement.

Enfin, si vous optez plutôt pour un investissement dans une SCPI, il sera primordial de vérifier que la société de gestion se porte bien et dispose de liquidités suffisantes afin de ne pas perdre votre apport.

En résumé :

• La SCI est une société civile qui permet d'acquérir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. 
• La SCPI est assimilable à un produit d'épargne qui permet d'investir dans l'immobilier. 
• Une SCPI est gérée par une société de placement qui assure la gestion du parc immobilier de la SCPI 
• Pour choisir entre la SCI et la SCPI, il est important de bien déterminer les contours de son projet.