SCI familiale : quels sont les avantages fiscaux ?

Assurer la gestion d’une Société Civile Immobilière (SCI) par plusieurs membres d’une même famille est une solution intéressante en cas d’acquisition et de détention de biens immobiliers par une personne morale. Captain Contrat vous présente l’essentiel à connaître sur la SCI familiale.

Qu'est-ce qu'une SCI familiale ?

Une SCI familiale est créée par plusieurs membres d'une même famille afin de gérer un patrimoine immobilier.

Fondée le plus souvent pour maintenir un bien immobilier dans une famille et faciliter sa transmission lors d'une succession. Elle permet d'éviter les désagréments et les blocages liés à l'indivision, tout allégeant les droits de succession.

La SCI familiale est ainsi propriétaire d'un ou plusieurs immeubles et chaque associé de la SCI possède une quote-part de la société.

Comme tous les revenus, les résultats de la SCI, qu'il s'agisse de bénéfices ou de déficits, font l'objet d'une imposition qui diffère selon les situations.

Avantages fiscaux de la SCI familiale : qu’est-ce que le principe de transparence ?

Le calcul du résultat de la SCI familiale

À défaut de précision contraire, les revenus issus de l'activité d'une SCI familiale sont imposés auprès des associés.

Le résultat de la SCI est réparti entre tous les associés en proportion de leur quote-part dans la société.

La transparence de l'imposition

En tant qu'associé, il vous revient ensuite de déclarer ce montant dans la catégorie des revenus fonciers.

Il est soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et vient s'ajouter à l'ensemble des revenus de votre foyer fiscal.

C'est ce que l'on appelle une imposition transparente ou translucide.

Les différents régimes d’imposition des revenus de la SCI familiale

Selon le type de bien loué et le montant des revenus issus de la SCI familiale location, le régime d'imposition peut différer :

Dans ce système transparent, qu'il soit micro-foncier ou réel, la SCI n'est pas imposée.

Elle doit simplement déclarer ses résultats et tenir une comptabilité allégée, pour pouvoir justifier de sa gestion en cas de contrôle des services fiscaux, par exemple.

La gestion de la SCI est donc simplifiée. 

Peut-on opter pour l'impôt sur les sociétés en SCI familiale ?

Quand et comment faire un choix entre la SCI à l'IS ou à l'IR ?

Lors de la création ou au cours de la vie de la SCI, vous pouvez faire le choix de la soumettre à l'impôt sur les sociétés.

Dans cette hypothèse, ce ne sont plus les associés qui paient l'impôt, mais c'est la SCI qui est directement imposée sur ses bénéfices et selon le barème de l'impôt sur les sociétés, à savoir :

Les obligations d'une SCI à l'IS

En optant pour l'impôt sur les sociétés, la SCI va devoir respecter certaines obligations supplémentaires, notamment la tenue d'une comptabilité pouvant nécessiter l'assistance d'un professionnel comme un expert-comptable.

Ce type d'imposition permet à la SCI familiale de reporter ses éventuels déficits sur les exercices comptables ultérieurs et de prendre en compte l'amortissement des biens immobiliers dans le calcul de ses résultats.

Si vous faites le choix de l'impôt sur les sociétés, les associés de la SCI ne seront imposés que si des dividendes sont distribués.

La SCI familiale est-elle assujettie à la TVA ?

Principe de non-assujettissement pour la SCI familiale

En principe, la SCI n'est pas soumise à la TVA (taxe sur la valeur ajoutée). Vous ne facturez donc pas la TVA à vos locataires et, en contrepartie, vous ne pouvez pas récupérer le montant de cette taxe sur les achats effectués par la SCI.

Quelles sont les exceptions au non-assujettissement ?

Ce principe comporte des exceptions selon les cas, notamment pour les SCI de location meublée.

Ce principe ne connaît pas d'exception pour les locations non meublées à usage d'habitation. Au contraire, les locations meublées sont automatiquement assujetties au régime de la TVA.

Enfin, pour les locations non meublées de locaux professionnels comme des bureaux, vous avez le choix. Si vous souhaitez être soumis à la TVA, il vous faut en informer le service des impôts des entreprises (SIE) territorialement compétent. L'option sera alors mise en place dès le 1er jour du mois de votre demande.

Quelles sont les conséquences fiscales de la dissolution d'une SCI familiale ?

Boni de liquidation et mali de liquidation

Quelle que soit la cause de la dissolution de votre SCI (décision des associés, échéance prévue dans les statuts, liquidation judiciaire, etc.), elle entraîne la vente des immeubles et la répartition des résultats excédentaires (boni de liquidation) ou déficitaires (mali de liquidation) entre les associés, en proportion de leurs parts sociales.

Imposition des plus-values

Si la vente d'un immeuble génère une plus-value, c'est-à-dire que son prix de vente est supérieur à celui de son acquisition, celle-ci est traitée différemment selon le régime d'imposition pour lequel vous avez opté :

Le statut de la SCI familiale vous laisse une certaine liberté dans le choix du régime d'imposition.

Pour déterminer l'option la plus opportune pour vous et optimiser les revenus générés par l'activité de la société, notre équipe de professionnels vous accompagne dans la création de votre SCI.

En résumé

• Une SCI familiale est créée par plusieurs membres d'une même famille afin de gérer un patrimoine immobilier.
• Les revenus issus de l'activité d'une SCI familiale sont imposés auprès des associés.
• Il est possible d'opter pour l'impôt sur les sociétés (IS).
• En principe la SCI n'est pas soumise à TVA, mais l'option est possible pour les locations non meublées de locaux professionnels.