Loi Pinel et bail commercial : l'essentiel à savoir en 2024

La loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, a modifié en profondeur le régime du bail commercial. Cette loi a notamment instauré un état des lieux obligatoire et a interdit au bailleur d'insérer une clause empêchant au locataire de mettre fin au bail tous les trois ans. 

Cet article présente en détails les nouveautés issues de la loi Pinel. 

Qu'est-ce qu'un bail commercial ?

Un bail commercial est un contrat de location qui unit le propriétaire d’un local et un locataire qui l’occupe dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

L'encadrement du bail commercial par la Loi Pinel

Les baux commerciaux sont encadrés par la loi Pinel du 18 juin 2014 qui a pour objectif de :

• Maîtriser la hausse des loyers ;
• Faciliter l’installation de nouveaux commerçants ;
• Équilibrer les relations entre les propriétaires et les professionnels.
  
  

Bien que la rédaction d’un bail commercial demeure relativement libre, la loi Pinel a instauré des mesures légales à inclure dans le contrat. Pour éviter les erreurs et les recours en justice, il est fortement conseillé de s’appuyer sur un professionnel du droit commercial pour la rédaction de son bail commercial.

Les obligations des parties au contrat de bail

Les obligations du bailleur

Le bailleur est tenu de respecter une obligation de délivrance, qui se décompose en deux volets :

• la délivrance matérielle, qui implique la remise effective des clés du local, lequel doit être en bon état, sauf stipulation contraire dans le contrat ;
• la délivrance juridique qui suppose le respect par le bailleur des prescriptions légales et réglementaires nécessaires pour permettre au preneur d'exercer son activité.

En plus de cette obligation, le bailleur doit :

• fournir au locataire une garantie de jouissance paisible des lieux jusqu’à l’expiration du bail ;
• garantir les vices cachés du local ;
• assurer les « grosses réparations » des locaux.

Les obligations du locataire

De son côté, le locataire est tenu au respect de plusieurs obligations :

• le paiement du loyer ;
• le respect de l’usage et de l’affectation des lieux ;
• être diligent vis-à-vis du local (le respecter des lieux) ;
• la restitution des locaux en bon état.

L'obligation d'établir un état des lieux

Avant la loi Pinel, l’état des lieux était facultatif. Désormais, cet état des lieux est obligatoire à l’entrée et à la sortie du locataire dans le local commercial. La loi n’impose pas de forme particulière : il peut aussi bien être réalisé à l’amiable entre le bailleur et le locataire ou par un commissaire de justice.  Dans ce dernier cas, les frais sont partagés par moitié entre les deux parties.

Cet état des lieux doit être annexé au contrat de bail.

L'encadrement des loyers

La Loi Pinel a modifié deux aspects de l’encadrement des loyers.

• Premièrement, elle encadre la révision du loyer durant la période de location. La loi du 18 juin 2014 met ainsi en avant l’indice des loyers commerciaux (ILC), calculé par rapport aux prix à la consommation et au chiffre d’affaires du commerce de détail, et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). C’est donc la fin de l’indice du coût de la construction (ICC).
• Ensuite, la loi Pinel réglemente le déplafonnement des loyers au moment de l’échéance du bail commercial. Elle prévoit que l’augmentation du loyer ne peut être supérieure à 10 % du montant de l’année précédente.

La répartition des charges

Le bail commercial doit comporter un inventaire précis et détaillé des charges, impôts, taxes et redevances relatifs au bien loué. Ces charges doivent être réparties entre le bailleur et le locataire selon la surface exploitée. En outre, le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 est venu apporter une liste de charges qui ne pouvaient, en aucun cas, être imputées au locataire. Il s'agit notamment : 

• Des dépenses relatives aux grosses réparations ; 
• Des travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté du bien ;
• Des honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local.
  
  

De plus, depuis la loi Pinel, le bailleur a pour obligation de faire parvenir à son locataire un récapitulatif détaillé des charges, impôts, taxes, etc. 

L'état prévisionnel des travaux

Au moment de la signature du bail commercial, puis tous les trois ans, le bailleur a pour obligation de fournir au locataire un état des travaux à venir et à réaliser dans les trois années précédentes en précisant leur coût. Ces dispositions sont applicables pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

Les autres nouveautés issues de la loi Pinel

L’allongement de la durée du bail dérogatoire

La Loi Pinel du 18 juin 2014 a allongé la durée maximale des baux dérogatoires à 3 ans. À l’expiration de ces trois années, il n'est plus possible pour le bailleur et le locataire de conclure un autre bail dérogatoire pour le même local. Si le bail se poursuit, il est automatiquement transformé en bail commercial classique.

L'interdiction des baux "fermes"

Avant la loi Pinel, le bailleur pouvait introduire une clause qui empêchait le locataire de demander la résiliation anticipée du bail commercial. Désormais, cela n'est plus possible. Ainsi, le locataire peut demander la résiliation du bail tous les trois ans, à la fin de chaque période triennale. 

Le droit de préférence

La loi Pinel a introduit un droit de préférence pour le locataire du bail commercial. Si le bailleur souhaite vendre le local, il doit donc le proposer en priorité à son locataire.

En résumé

• La loi Pinel a été introduite le 18 juin 2014.
• Cette loi a modifié en profondeur le régime des baux commerciaux.
• Désormais, les parties ont l'obligation d'établir un état des lieux d'entrée et un état des lieux de sortie. par ailleurs, cette loi a réglementé la révision du loyer.