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L’amortissement d’un bien immobilier se caractérise par la constatation de sa dépréciation. Les obligations en matière d’amortissement d’un bien en société civile immobilière (SCI) dépendent du régime fiscal auquel la société est soumise. En effet, les SCI peuvent être assujetties à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS) ce qui emporte des conséquences différentes.
Quelles sont les règles de l’amortissement des biens en SCI ? Quels en sont les avantages et les inconvénients ? Captain Contrat fait le point dans cet article.
L’amortissement d’un immeuble dans une SCI à l’IR
Les SCI permettent d’acquérir des biens immobiliers à plusieurs personnes. Cette immobilisation va perdre de sa valeur au fil du temps. L’amortissement consiste donc à traduire cette perte de valeur en comptabilité.
Qu’est-ce que l’amortissement d’un bien immobilier ?
L’amortissement est selon le Code de commerce « un processus de correction de l’évaluation des immobilisations d’une entreprise, compte tenu de la consommation irréversible des avantages économiques de ces biens. »
L’amortissement des biens immobiliers concerne :
- les constructions (bâtiment, immeuble, appartement, etc.) ;
- les éléments qui les composent (toiture, murs, éléments de maçonnerie, etc.).
Les frais généraux comme les frais de notaire ou de rédaction d’actes doivent être déduits des éléments amortissables.
Quelles sont les règles applicables à l’amortissement d’un bien immobilier en SCI ?
S’agissant d’un bien immobilier, il y a une série de règles à appliquer.
- L’article 311-2 du plan comptable général prévoit un amortissement par composants. Ces derniers sont les éléments qui diffèrent dans leur utilisation et doivent donc faire l’objet d’un plan d’amortissement propre. Il s’agit par exemple de la toiture, du gros œuvre, de l’installation électrique, des agencements intérieurs, etc.
- Les règles de l’amortissement au taux linéaire s’appliquent en principe aux amortissements pratiqués par les SCI. Autrement dit, la perte de valeur de l’immobilisation est théoriquement constante.
L’amortissement de l’immobilisation dépend de sa durée d’utilisation. Sont notamment admises par l’administration fiscale les durées suivantes :
| Immobilisations | Durée d'utilisation | Taux d'amortissement |
| Immeuble bâti | Entre 20 et 50 ans | Entre 2 % et 5 % |
| Toiture et installation électrique | 25 ans | 4 % |
| Aménagements intérieurs et ascensceurs | 15 ans | 6,67 % |
| Gros œuvres | 80 ans | 1,25 % |
L’amortissement d’un immeuble dans une SCI à l’IS
Les amortissements sont obligatoires dans le cas d’une société à l’IS. Le calcul de la première annuité se fait à partir du jour de la mise en service jusqu'à la date de fin d'exercice. Une année comptable comporte en général 360 jours.
Les conséquences fiscales des amortissements sur le résultat
Contrairement aux SCI à l’IR, l’amortissement comptabilisé par une SCI à l’IS a des conséquences sur le plan fiscal. En effet, les amortissements pratiqués sont déductibles du résultat de la société. Ceci entraîne donc la réduction de son bénéfice imposable.
Les conséquences fiscales de l’amortissement en cas de cession de l’immeuble
L’amortissement en SCI à l’IS constitue un réel inconvénient dans la mesure où il augmente la plus-value et, par conséquent, le montant de l’imposition. S’agissant des SCI à l’IR, la plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien.
La plus-value imposable sera donc le résultat de la différence entre le prix de cession de l’immobilisation et de sa VNC. Ainsi, plus la durée de conservation de l’immobilisation à l’actif du bilan de l’entreprise est longue, plus le montant de la plus-value imposable est élevé.
Changement de régime fiscal de la SCI : quel impact sur l’amortissement ?
Le passage d’une SCI soumise à l’IR à l’IS est une décision définitive. Dans cette hypothèse, l’amortissement doit impérativement être comptabilisé.
Ainsi, le calcul de l’amortissement doit s’effectuer sur une nouvelle base. Cette dernière consiste à entrer au bilan de l’entreprise la valeur vénale du bien au jour du passage à l’IS. Une nouvelle durée d’utilisation est également définie.
Les caractéristiques de l’amortissement des biens dans une SCI à l’IR
Il n’existe pas d’obligation légale d’amortir un bien immobilier détenu par une SCI à l’IR. Cette dernière peut toutefois choisir de pratiquer des amortissements.
Une SCI soumise à l’IR est dite « transparente » : la SCI est imposée au travers des associés. Ces derniers doivent ajouter les bénéfices imposables de la SCI à leurs revenus fonciers personnels. Deux types de bénéfices doivent être distingués :
- Le résultat comptable, issu du compte de résultat, correspond à la différence des produits et des charges de l’exercice comptable. Le résultat comptable fait l’objet d’une distribution aux associés ou d’une affectation en réserve.
- Le bénéfice fiscal quant à lui constitue la base utilisée par l’administration fiscale pour liquider le bénéfice imposable de la SCI. Conformément au Code général des impôts, les amortissements des immeubles de la SCI sont exclus du calcul du bénéfice fiscal. Autrement dit, les amortissements n’ont aucun impact sur l’imposition de la SCI.
L’amortissement des immobilisations dans une SCI à l’IR : quels sont les cas particuliers ?
Comme indiqué précédemment, l’amortissement des biens détenus par une SCI à l’IR n’a pas de conséquence fiscale. Il existe cependant certains dispositifs qui permettent sous conditions de déduire l’amortissement du revenu imposable.
Des dispositifs fiscaux spécifiques applicables jusqu'à fin 2024
Le dispositif Pinel entré en vigueur le 18 juin 2014 permet à une SCI soumise à l'IR de bénéficier d'une réduction d'impôt sous certaines conditions. Il est cependant important de noter que les taux de réduction sont à la baisse depuis le 1ᵉʳ janvier 2023. Mais il est toujours possible de maintenir les taux antérieurs grâce au dispositif « Pinel + » si l'on respecte les conditions du dispositif.
Le cumul des statuts de SCI à l’IR et de location meublée
Le statut de LMP (location meublée professionnelle) ou de LMNP (location meublée non professionnelle), entraîne une imposition des particuliers au titre des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Pour cumuler une SCI et un statut de LMNP :
- Les loyers et les charges locatives perçus au titre de la LMNP sont d’un montant annuel inférieur à 23 000 €.
- Les revenus du loueur tirés de l’activité de LMNP doivent être inférieurs à 10 % du montant du chiffre d’affaires annuel de la SCI.
- Ou l’activité de LMNP est exercée à titre occasionnel.
Dans ce cas, il est possible d’amortir fiscalement les travaux effectués sur vos biens et les achats d’équipements. Si les conditions ne sont pas remplies ou dans le cadre d’un statut de LMP, la SCI doit obligatoirement être soumise à l’impôt sur les sociétés.
Quel est l’avantage de l’amortissement des biens en cas de succession ?
L’amortissement des biens dans une SCI familiale, soumise par défaut à l’IR, diminue la valeur de l’actif social. Ceci permet de réduire le montant des droits de succession.
En résumé
- L’amortissement des biens immobiliers est facultatif pour les SCI à l’IR, obligatoire pour les SCI à l’IS.
- Les dotations aux amortissements sont déduites du bénéfice imposable dans les SCI à l’IS, non dans les SCI à l’IR. Il existe toutefois certains dispositifs avantageux fiscalement pour les SCI à l’IR.
- L’amortissement présente un avantage fiscal en cas de succession (SCI à l’IR) mais pas en cas de cession du bien (SCI à l’IS).
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