Mise en demeure : demander la restitution du dépôt de garantie

Vous avez versé un dépôt de garantie lors de la location de votre local professionnel. Or, votre bailleur refuse de vous restituer cette garantie lors de votre départ du local.

Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie ? À quel moment verse-t-on un dépôt de garantie ? Qu’est-ce qu’une mise en demeure ? Comment rédiger une lettre de mise en demeure ? Que faire si la mise en demeure reste un échec ?

La mise en demeure de restitution du dépôt de garantie

Vous avez loué un local pour exercer votre activité professionnelle. Avant l’entrée dans les lieux votre bailleur vous a demandé de verser un dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie dans le cadre d’un bail d’habitation est obligatoire. Dans le cadre d’un bail professionnel ou commercial un dépôt de garantie n’est pas obligatoire. Mais le bailleur, propriétaire peut en exiger un afin de le garantir contre d’éventuelles dégradations matérielles de son local. Dans la pratique un dépôt de garantie est très souvent demandé au locataire professionnel.

Comme un tel dépôt n’est pas obligatoire pour le local professionnel vous pouvez refuser de le verser. Mais, dans ce cas, il est fort probable que le bailleur préfèrera louer son local à une autre personne. 

Toutefois, pour pouvoir demander un dépôt de garantie dans le cadre d’un bail commercial, la location doit contenir quelques critères spécifiques dont :

• l'autorisation de changement d’usage des locaux ;
• vous devez exercer (locataire) une profession libérale.

Le dépôt de garantie est demandé afin de faire des travaux, un rafraîchissement en cas de dégradations du local professionnel pendant le bail.

Il n’existe pas de montant maximum fixé par la loi en matière de bail professionnel. Le montant du dépôt est ainsi fixé par le bailleur. Il faut toutefois que le locataire accepte ce montant lorsqu’il signe son contrat de bail.

Le montant du dépôt de garantie dans le bail commercial est en général égal à un premier trimestre de loyer lorsque le loyer est payable d’avance ou à deux trimestres de loyer lorsqu’il est payable à la fin du mois. 

Le dépôt de garantie pour un bail professionnel ou commercial doit être en principe restitué à la sortie du bail par le locataire. Il n’y a pas de dispositions spécifiques à ce sujet pour les baux professionnels et commerciaux. Le contrat de bail doit préciser les modalités de restitution du dépôt de garantie. En effet, le contrat doit indiquer le montant du dépôt de garantie et la date de sa restitution à la sortie des lieux du locataire. 

Dans la pratique il est d’usage que votre bailleur restitue votre dépôt de garantie dans un délai d’un mois si l’état de lieux de sortie est identique à l’état des lieux d’entrée. Dans le cas inverse le délai est de deux mois en général, mais il faut que cette condition soit précisée dans le contrat de bail.

À la fin du contrat de bail, un état des lieux de sortie doit être effectué (tout comme un état des lieux devrait avoir été fait à l’entrée du bail). En l’absence de dispositions spécifiques de la loi, l’état des lieux de sortie peut être fait soit par le propriétaire bailleur et vous-même (le locataire), soit par un huissier de justice. L’état des lieux dressé par un huissier de justice aura une force juridique plus forte en cas de litige. 

Si le propriétaire estime que le local n’est pas dans le même état qu’à votre entrée dans les lieux il peut garder tout ou une partie de la somme déposée comme garantie.

Si votre propriétaire tarde à vous restituer le dépôt de garantie après l’état des lieux de sortie, vous pouvez tout d’abord le relancer. Vous pouvez ainsi appeler votre bailleur et lui envoyer un courrier pour lui demander la restitution de la garantie.

Si ces relances restent vaines, vous devrez lui adresser une lettre de mise en demeure. Une mise en demeure est un acte par lequel un créancier demande à son débiteur d’exécuter son obligation. Ainsi, dans le cadre du dépôt de garantie, vous allez envoyer une lettre de mise en demeure à votre bailleur afin qu’il vous restitue le montant de la somme déposée en garantie. Cette procédure est faite à l’amiable, c’est-à-dire que vous ne passez devant un juge.

Votre mise en demeure doit comporter certains éléments :

• vos coordonnées et celles du bailleur ;
• la mention « mise en demeure » ;
• la date ;
• votre signature.

Elle doit également préciser : 

• la nature de l’obligation ;
• la demande de règlement de l’obligation : la restitution du dépôt de garantie ;
• le délai accordé à votre bailleur pour exécuter la restitution ;
• les conséquences en cas de non-exécution par le bailleur de son obligation.

Il est préférable que vous envoyiez la lettre de mise en demeure en recommandé avec accusé de réception.

Quelles sont les solutions si la lettre de mise en demeure est un échec ?

Si votre mise en demeure n’a pas eu d’effet et que vous n’avez toujours pas reçu la restitution de votre dépôt de garantie, vous pouvez saisir la Commission départementale de conciliation. Cette commission est composée de bailleurs et de locataires en nombre égal.

L’article 145-35 du Code de commerce dispose que « cette commission peut être saisie en cas de litiges relatifs à la révision du loyer, aux charges et aux travaux. Ainsi, la non-restitution du dépôt de garantie peut être un motif pour saisir la commission ».

Elle doit être saisie par courrier recommandé avec accusé de réception. Il faudra y joindre tous les documents attestant du litige. 

Les deux parties (votre bailleur et vous-même) vont devoir se présenter. Vous pouvez vous faire assister par la personne de votre choix. Il est conseillé d’être assisté par un avocat.

S’il y a conciliation, un accord va être signé entre les parties lors de la séance.

En cas de désaccord, vous devrez alors saisir le tribunal compétent afin de réclamer votre dû. Vous devrez apporter la preuve du préjudice subi.

Captain contrat vous a expliqué comment demander la restitution du dépôt de garantie. Il est recommandé de se faire assister par un avocat qui saura vous accompagner tout au long de vos démarches.