Modèle de bail précaire : quels sont les risques ?

Le bail précaire (ou bail dérogatoire) est un contrat portant sur la location d'un local pour exercer une activité commercial, artisanale ou industrielle. Le plus souvent, une location de ce type doit faire l'objet d'un contrat de bail commercial dont la durée ne peut être inférieure à neuf ans. Cependant, le bail dérogatoire permet de conclure un contrat de ce type pour une durée de trois ans maximum. Il est primordial d'être minutieux lors de la rédaction du bail précaire, car une erreur ou un oubli peut conduire à la requalification du bail précaire en bail commercial classique. C'est pourquoi il est déconseillé de se baser sur un modèle. 

Qu'est-ce qu'un bail précaire ?

Un bail précaire (ou bail dérogatoire) est un contrat de bail qui déroge aux règles classiques des baux commerciaux. En effet, le bail commercial est particulièrement rigide : il ne peut être conclu pour une durée inférieure à neuf ans. 

Le législateur a considéré que tous les entrepreneurs n'avait pas intérêt à conclure un bail aussi long. Il a donc laissé la possibilité aux parties de conclure un bail précaire pour une durée de trois ans maximum.

Le bail précaire n'a pas que des avantages pour le preneur : il ne bénéficie pas d'un droit au renouvellement de son bail. Cela signifie qu'il ne peut pas demander à son bailleur de lui payer une indemnité d'éviction si ce dernier refuse de renouveler le bail. En revanche, ce bail peut être adapté s'il souhaite s'engager sur une courte durée pour tester son business ou s'il sait qu'il va devoir changer de local à court terme. 

Bail précaire : quelles sont les mentions obligatoires ?

Le bail précaire est régi par l'article L. 145-5 du Code de commerce. 

Pour que le contrat de bail dérogatoire soit valable, les parties doivent clairement mentionner leur intention de ne pas être soumis au statut des baux commerciaux.

Le contrat doit, entre autres, préciser de façon claire :

• Que le bail est conclu à compter de l’entrée dans les lieux du locataire ;
• Que le locataire s’engage à utiliser les lieux à titre commercial uniquement (il faut spécifier les activités qui peuvent être menées dans le local) ;
• Que le locataire ne bénéficiera pas du régime très protecteur des baux commerciaux ;
• La durée du contrat : le contrat peut être de trois ans maximum, les parties peuvent également convenir d'une durée plus courte ;
• Le montant du loyer : il n’est pas plafonné et est fixé librement entre les parties ;
• Les conditions de renouvellement ;
• Les règles relatives à la résiliation ;
• Les modalités relatives à l’état des lieux (d'entrée et de sortie).

Pourquoi est-il déconseillé d'utiliser un modèle de contrat de bail ?

L’exploitation des modèles pour la rédaction des baux précaires peut être préjudiciable.

En effet, les clauses qui sont prévues dans ces modèles ne sont pas toujours adaptées à la situation particulière de chaque société et de son contexte. Cela oblige donc, lorsque l'on décide d’exploiter un modèle, à identifier les clauses qui conviennent à son entreprise et à écarter les autres.

Cet exercice peut être très difficile à faire, d'autant plus si les parties ne sont pas spécialistes en droit des baux commerciaux.

Le bail précaire est une exception au régime classique des baux commerciaux. En cas de doute, les juges n'hésiteront pas à requalifier le bail précaire s'il manque une clause obligatoire dans le contrat. Cette requalification a de nombreuses conséquences : les parties se trouvent engagées pour une durée de neuf ans et le preneur bénéficie d'un droit au renouvellement du bail. 

Quelle est la solution à privilégier ?

Au moment de la rédaction d'un contrat de bail précaire. Il est plus qu’indiqué de solliciter l’accompagnement d’un avocat spécialisé en droit des baux commerciaux. C’est en effet le moyen le plus sûr de s’assurer de la validité juridique d’un bail précaire. En tant que spécialiste de ce domaine du droit, l’avocat pourra vous donner son avis sur les clauses que vous prévoyez d’insérer en vous indiquant si elles sont légales ou non. Vous pouvez même faire le choix de confier directement la rédaction du bail à l’avocat.

En résumé

• Le bail précaire est un contrat de location portant sur un local commercial qui déroge aux règles des baux commerciaux classiques.
• La durée du bail précaire ne peut excéder trois ans.
• Le recours à un modèle de bail précaire n'est pas conseillé : en cas d'erreur, il existe un risque de requalification du contrat en bail commercial.