La requalification du bail précaire en bail commercial classique

La loi donne la possibilité aux entrepreneurs de signer un bail précaire ou « bail dérogatoire » dans le cadre de leurs activités. Le but est de leur donner la possibilité de s'engager pour une courte durée. Cela est utile si l'entrepreneur manque de visibilité sur le développement de son business.

Le Code de commerce prévoit plusieurs cas dans lesquels un bail précaire peut être requalifié en bail commercial classique. Cette requalification a de nombreuses conséquences et peut être préjudiciable pour les parties. 

Quelles sont les caractéristiques du bail précaire ? 

Le bail précaire ou « bail dérogatoire » est un contrat de location qui est signé par un entrepreneur pour une durée maximale de trois ans. Le terme « précaire » est utilisé en raison de cette durée exceptionnellement courte.

En effet, le Code de commerce prévoit que la durée d'un bail classique ne peut être inférieure à neuf ans. On parle de bail 3 6 9. Certains entrepreneurs n'ont pas envie de s'engager pour une période aussi longue. C'est pourquoi l'article L. 145 du Code de commerce consacre le bail précaire. 

Le bail précaire déroge au régime du bail commercial classique. Il a donc des caractéristiques propres : 

• Sa durée est limitée à trois ans ; 
• Le locataire ne bénéficie pas d'un droit au renouvellement du bail ;
• Le bailleur n'a pas l'obligation de verser une indemnité d'éviction au preneur. 

Dans quels cas un bail précaire peut-il être requalifié ?

Le bail précaire est un contrat qui n’entre pas dans le régime des baux commerciaux. Mais la loi prévoit des cas où ce bail peut être requalifié en bail commercial. En effet, l’article L 145-5 du Code de commerce prévoit qu'après un délai d'un mois à compter de l'échéance du bail de précaire, si le preneur des locaux est laissé en possession du bien, un nouveau bail entre en vigueur dont les effets sont régis par les règles d'un bail commercial classique.

La loi donne la possibilité au propriétaire de s’opposer au maintien de l’entrepreneur locataire dans les lieux. Le bailleur peut donc donner congé au preneur sans payer une indemnité d’éviction. 

L'article L. 145-5 du Code de commerce prévoit également que le bail précaire qui est renouvelé après l'expiration de la durée maximale de trois ans est automatiquement requalifié en bail classique. 

Enfin, le bail précaire peut être requalifié en bail classique au moment de sa formation s'il ne respecte pas des conditions de forme. 

Comment éviter la requalification du bail précaire en bail classique ?

Pour éviter le risque de requalification, les parties doivent prendre quelques dispositions.

Pour commencer, lors de la rédaction du contrat, les parties doivent préciser formellement qu'elles souhaitent s'engager dans un bail précaire. 

En cas de doute, si le contrat ne stipule pas clairement la volonté des parties d'écarter le régime des baux commerciaux, le juge pourra requalifier le bail dérogatoire en bail classique. 

Ensuite, si les parties ne souhaitent pas être engagées par un bail commercial, elles doivent veiller à surveiller les délais et le temps d'exploitation totale du fonds de commerce dans le local. Il faut notamment veiller à ne pas prolonger le bail au-dessus de la limite des trois ans. 

Enfin, le bailleur qui veut éviter la requalification du bail doit être réactif au moment de l'expiration du bail dérogatoire et donner rapidement congé au locataire. 

Requalification d'un bail précaire : quelles sont les conséquences ?

Si le bail précaire est requalifié en bail commercial, le régime des baux commerciaux devient applicable au contrat. Cela signifie que la durée du bail sera désormais portée à neuf ans. Comme c’est le cas pour les baux commerciaux, l’entrepreneur ne pourra demander la résiliation du bail qu’à l’issue de chaque période triennale. 

Par ailleurs, toutes les règles qui visent à protéger le locataire deviennent applicables. Ce dernier bénéficie d'un droit au renouvellement du bail à l'expiration du délai de neuf ans et peut bénéficier d'une indemnité d'éviction si le bailleur refuse le renouvellement. 

La requalification du bail précaire en bail commercial classique a donc des conséquences négatives pour le bailleur. Mais, le preneur peut également se trouver dans une situation délicate s'il n'avait pas l'intention d'occuper le local pour une longue période. C'est pourquoi il est conseillé de faire appel à un avocat lors de la rédaction d'un bail précaire pour limiter les risques de requalification du bail dérogatoire en bail commercial classique. 

En résumé

• Un bail précaire ne peut être conclu que pour une durée de trois ans maximum. Si le bail est renouvelé au-delà, il sera requalifié en bail commercial classique. 
• Si le locataire se maintient dans le local un mois après l'échéance du bail précaire, ce dernier est requalifié en bail commercial.
• En cas de requalification, la durée du bail est portée à neuf ans et le locataire bénéficie du droit au renouvellement.