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Vous possédez un patrimoine immobilier ? Vous vous interrogez sur la meilleure façon de le gérer ou le transmettre à vos héritiers ? Selon vos objectifs, la création d'une holding SCI peut être intéressante car cette forme juridique présente de nombreux avantages fiscaux et organisationnels.
Qu'est-ce qu'une holding ?
Holding : définition
Une holding n'est pas à une forme de société comme une SARL ou une SAS. Il s'agit d'un montage avec une société mère, qui possède des titres (actions ou parts sociales) dans plusieurs entreprises, qui sont ses filiales.
Selon le type de holding, la société mère a un rôle plus ou moins actif dans la gestion des filiales :
- La holding d'animation, également appelée holding active, détient et gère des titres dans ses filiales. Elle intervient également dans la politique du groupe et exerce un contrôle sur les sociétés.
- La holding de gestion, ou holding passive, a pour seul objet la gestion des actions et des parts sociales qu'elle détient dans les filiales.
Quelles sont les différentes formes juridiques possibles pour une holding ?
Une holding peut adopter 5 formes juridiques distinctes, chacune présentant des avantages et des inconvénients :
- société par actions simplifiée (SAS) ;
- société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) ;
- société à responsabilité limitée (SARL) ;
- entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) ;
- société civile immobilière (SCI).
Le choix de la structure juridique pour une holding dépend de vos objectifs. Aucune forme sociale n'est meilleure qu'une autre. Le statut le plus prisé pour la création d'une holding immobilière ou commerciale est la SAS. De son côté, la SARL est souvent considérée comme la forme juridique idéale pour une holding familiale.
Si vous souhaitez créer une holding sans vous associer, vous pouvez vous tourner vers la SASU (la version unipersonnelle de la SAS) ou vers l'EURL (la version unipersonnelle de la SARL).
Pourquoi créer une holding SCI ?
La création d'une holding peut vous permettre de bénéficier de certains avantages. Ce montage vous aide à optimiser la gestion de votre patrimoine.
Garder le contrôle de votre patrimoine sans posséder la majorité des parts sociales
Si vous détenez la majorité des parts de votre holding (la moitié + 1 part) et que celle-ci possède la majorité des parts dans une société, vous gardez le contrôle de votre patrimoine alors que vous ne détenez qu'un peu plus d'un quart du capital social de la filiale.
À l'inverse, si vous créez plusieurs SCI possédant des immeubles et sans constituer une holding, vous devrez avoir la majorité des parts sociales dans chacune des sociétés pour garder un contrôle équivalent.
La holding vous permet donc d'acheter moins de parts sociales et de limiter votre investissement financier personnel.
Faciliter la transmission de votre patrimoine à vos héritiers
En constituant une holding familiale sous la forme d'une société civile, vous profitez de la liberté offerte par cette forme juridique pour personnaliser les règles de nomination des gérants et aménager les modalités de vote.
Vous pouvez organiser la transmission de votre patrimoine en donnant des titres de participation à vos héritiers, tout en gardant la gestion de la holding.
Cela vous permet également de prévoir le transfert de cette gestion à un successeur déterminé en lui donnant des pouvoirs plus importants avec, par exemple, un vote double. Les autres héritiers ne sont pas pour autant lésés puisque vous répartissez le capital social de façon équitable, mais le pouvoir de décision appartient à un seul associé.
Bénéficier de systèmes fiscaux avantageux
L'intégration fiscale
Vous pouvez opter pour le régime de l'intégration fiscale si :
- la holding détient au moins 95 % du capital de la filiale ;
- les exercices comptables des sociétés se terminent au même moment ;
- les entreprises sont soumises à l'impôt sur les sociétés (IS).
Ce régime vous permet de mutualiser les résultats des sociétés du groupe au niveau de la holding. Si une filiale dégage des pertes, celles-ci pourront être déduites des bénéfices des autres sociétés. Le montant de l'IS que devra payer votre holding sera ainsi réduit.
Le régime des sociétés mères
Ce régime est possible si votre holding est soumise à l'lS et détient au moins 5 % du capital d'une filiale depuis 2 ans.
La holding peut bénéficier d'une exonération d'impôts à hauteur de 95 % des produits (dividendes, boni de liquidation, prêts consentis aux associés, etc.) versés par ses filiales. En contrepartie, la société mère intègre dans son résultat imposable, un montant forfaitaire correspondant à 5% du produit total des participations, au titre des frais et charges. Elle est donc exonérée d'impôts sur les montants qu'elle reçoit, sauf pour 5%.
Simplifier l'organisation et la gestion des sociétés
Avec une holding, vous pourrez centraliser différents services nécessaires à toutes les filiales comme la comptabilité, la gestion du personnel, ou les services informatiques. Vous réduisez ainsi leurs coûts et facilitez la gestion.
Quels sont les inconvénients d'une holding SCI ?
Selon le projet que vous souhaitez développer, la holding SCI n'est pas forcément la structure la plus appropriée.
La création d'une holding suppose la gestion d'un patrimoine ayant une certaine importance. En effet, si vous voulez gérer et transmettre à vos héritiers un seul immeuble, la création d'une SCI est souvent suffisante. Si, par contre, vous possédez plusieurs biens et/ou comptez en acquérir plusieurs à court terme, la création d'une holding peut être conseillée.
Dans une holding SCI comme pour toutes les sociétés civiles, la responsabilité des associés est indéfinie. Votre patrimoine personnel n'est donc pas complètement protégé. En cas de difficultés, votre responsabilité pourra être recherchée, à hauteur de votre participation dans le capital social. La responsabilité illimitée des associés complexifie les investissements immobiliers. En effet, tout emprunt (ou autre forme d'endettement) contracté au niveau de la holding doit être approuvé à l'unanimité.
En outre, la consolidation comptable et le recours à des commissaires aux comptes (CAC) entraînent des frais supplémentaires pour la holding SCI.
Comment fonctionne une holding SCI ?
Il existe plusieurs montages holding SCI.
- Le premier est la holding SCI de rachat. Elle est établie dans le but de procéder au rachat d'une entreprise. Pour ce faire, elle réalise un emprunt ou utilise les apports des investisseurs. Le remboursement du crédit se fait à partir des bénéfices générés par l'entreprise nouvellement acquise. La création d'une holding chargée du remboursement de l'emprunt évite que ce dernier soit contracté au nom de l'entrepreneur, préservant ainsi son patrimoine personnel.
- Le second est la holding SCI familiale, où tous les associés sont membres d'une même famille. Cette structure est habituellement mise en place pour gérer et transmettre le patrimoine familial.
- Le troisième est la holding SCI financière. Elle peut être créée dans le but d'acquérir, détenir et gérer les participations des associés au sein des sociétés filles.
Comment créer une holding SCI ?
Si la holding correspond à votre projet, les démarches à entreprendre pour la constituer sont similaires à celles pour la création d'une SCI classique.
Étape 1 : rédiger les statuts de la holding SCI
Les associés de la holding SCI peuvent rédiger eux-mêmes les statuts ou faire appel à un professionnel du droit. Ils doivent être signés par tous les associés, et inclure les mentions obligatoires suivantes :
- la raison sociale ;
- la forme juridique ;
- l'adresse du siège social ;
- les apports des associés ;
- le montant du capital social ;
- l'objet social ;
- la durée de vie ;
- les modalités de souscription des parts sociales ;
- la répartition des parts ;
- l'évaluation des apports en nature ;
- les informations sur les gérants et les associés de la holding SCI.
Étape 2 : constituer le capital social de la holding SCI
Les associés doivent constituer le capital social de la SCI. Contrairement aux sociétés commerciales, il n'est pas nécessaire de déposer les fonds en numéraire sur un compte bloqué dans une banque ou chez un notaire.
Étape 3 : publier un avis dans un journal d'annonces légales
Avant l'immatriculation de la holding SCI, il est nécessaire de publier un avis de constitution ou de création dans un support habilité à recevoir des annonces légales (SHAL). Une attestation de parution est délivrée par le support choisi. Vous la transmettrez au guichet des formalités des entreprises lors de l'immatriculation de la holding.
Étape 4 : déposer le dossier de constitution sur le guichet unique
Les associés de la SCI ou le gérant ont l'obligation de déposer un dossier de constitution sur le guichet unique des formalités. Il s'agit d'une plateforme en ligne qui permet de réaliser toutes les démarches de création ou de modification d'une société.
Étape 5 : l'immatriculation de la holding
Si le dossier déposé sur le guichet unique est complet, la SCI est immatriculée. Vous recevez alors:
- le Siren, qui identifie la holding dans toutes vos relations ;
- le Siret, qui identifie l'établissement où l'activité est exercée ;
- un code d'activité APE, qui décrit l'activité principale de la holding SCI.
En résumé
- Une holding est une entreprise qui détient des participations dans d'autres sociétés.
- Il est possible de créer une holding via une SCI, une SAS, une SARL, etc.
- La holding SCI est un montage avantageux à plusieurs titres : fiscalité, gestion, transmission, organisation.
- Les démarches à suivre pour créer une holding SCI sont identiques que celles pour constituer une société civile immobilière classique.
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