SARL immobilière : avantages et inconvénients

La SARL immobilière est une société commerciale spécialisée dans l'acquisition ou la gestion d'un ou plusieurs biens immobiliers. Dans la plupart des cas, la SARL immobilière est constituée par les membres d'une même famille, ce qui permet aux associés de bénéficier d'une option fiscale particulièrement avantageuse. 

Dans cet article, Captain Contrat vous présente les avantages et les inconvénients de la SARL immobilière.

Qu'est-ce qu'une SARL immobilière ?

Une SARL immobilière est une SARL dont l'activité consiste à acquérir et gérer des biens immobiliers. La loi ne pose pas de règles spécifiques pour la SARL immobilière, elle fonctionne de la même manière qu'une SARL classique. 

Lorsque la SARL immobilière est constituée par les membres d'une même famille, on parle de SARL de famille. La SARL de famille bénéficie d'une option fiscale qui lui permet d'être imposée à l'impôt sur le revenu pour une durée illimitée. Cette option fiscale est particulièrement intéressante lorsque l'activité de la SARL consiste à réaliser un investissement immobilier. 

Pour constituer une SARL de famille immobilière, les associés doivent avoir un lien de parenté précis : 

• être parents en ligne directe (enfants, parents, grand-parents) ;
• être frère et sœurs ; 
• être des conjoints ou des partenaires.

Quels sont les avantages d'une SARL de famille immobilière ?

La responsabilité limitée des associés

Dans une SARL, la responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports dans le capital social. Cela signifie que si la SARL immobilière connaît des difficultés financières, les créanciers ne peuvent pas demander aux associés de régler les dettes qui excèdent le montant qu'ils ont apporté. Le patrimoine personnel des associés est donc protégé en principe. 

Cependant, cet avantage est à nuancer si la SARL contracte un prêt pour financer un investissement immobilier. En effet, dans ces cas-là, les établissements bancaires demandent le plus souvent aux associés de se porter caution. Le patrimoine personnel des associés peut donc être engagé si la SARL n'est pas en mesure de rembourser le prêt. 

La fiscalité avantageuse de la SARL de famille immobilière

Par défaut, les bénéfices de la SARL sont assujettis à l'impôt sur les sociétés (IS). Les associés bénéficient toutefois d'une option pour l'imposition sur le revenu (IR) pour une durée de cinq ans maximum. 

Lorsque la SARL est une SARL de famille, cette option pour l'IR n'est pas limitée dans le temps. Cela fait donc de la SARL immobilière de famille la seule société commerciale qui peut être soumise indéfiniment à l'impôt sur le revenu. 

Cette imposition à l'IR permet aux associés d'éviter une double imposition. En effet, si la SARL est à l'IS, les associés sont soumis à une double imposition : l'impôt sur les sociétés et l'impôt sur les dividendes. Dans une SARL à l'IR, les associés payent directement l'imposition des bénéfices sur leurs revenus. 

Par ailleurs, l'imposition sur le revenu permet aux associés d'une SARL de famille immobilière d'imputer les pertes de la société sur leur revenu. Concrètement, si la SARL subit des pertes, les associés peuvent les déduire afin de faire baisser le taux d'imposition sur leurs autres sources de revenus. 

La possibilité d'exercer une activité LMNP

La SARL immobilière est une société commerciale. À ce titre, elle peut donc exercer une activité de location meublée qui est une activité commerciale. 

Par ailleurs, la SARL immobilière peut bénéficier du régime avantageux de la location meublée non professionnelle (LMNP). Ce régime permet aux associés de bénéficier d'un abattement sur les revenus locatifs de 50% qui va leur permettre réduire le montant de l'impôt sur les revenus. 

Pour bénéficier du régime LMNP, l'associé de la SARL doit respecter les conditions suivantes : 

• Les revenus du foyer fiscal tirés de l'activité locative sont inférieurs à 23 000 euros ; 
• Le montant du revenu locatif n'atteint pas 50% des autres revenus du foyer fiscal.

Comment fonctionne une SARL de famille immobilière ?

Direction de la société 

Qui peut être gérant d'une SARL ? 

Une SARL immobilière est dirigée par un ou plusieurs gérants. Les premiers gérants de la société sont nommés par les associés avant la création de la société dans les statuts ou dans un acte séparé. 

Le gérant peut être un associé ou non. En revanche, le gérant doit nécessairement être une personne physique, la SARL ne peut pas être dirigée par une autre société. 

En cas de cogérance (pluralité de gérants), les gérants partagent par principe les mêmes pouvoirs. Cependant, les statuts peuvent attribuer à chaque gérant des fonctions différentes. 

Quel est le régime social du gérant ?

Le régime social du gérant de la SARL immobilière dépend du nombre de parts sociales qu'il détient :

• Si le gérant détient plus de 50 % des parts, il est soumis au régime des travailleurs non salariés (TNS) ;
• Si le gérant détient 50% des parts ou moins, il bénéficie du régime des assimilés salariés.
   

Assemblée générale

La loi impose que certaines décisions soient prises par la collectivité des associés. Le gérant doit donc convoquer une assemblée générale (AG) ordinaire chaque année pour procéder à l'approbation des comptes. Une assemblée générale extraordinaire doit également être convoquée lorsque les décisions suivantes doivent être prises : 

• Transfert du siège social (sauf mention contraire des statuts) ;
• Modification de l'objet social ou de la dénomination ;
• La transformation de la société ; 
• La réduction ou l'augmentation du capital social ;
• La dissolution de la SARL ; 
• La liquidation de la SARL.

La convocation à une AG doit être adressée aux associés au moins 15 jours avant la date de la réunion par recommandé avec avis de réception. 

Comment créer une SARL immobilière ?

Les associés doivent respecter les 5 étapes suivantes pour créer une SARL immobilière : rédaction des statuts, dépôt du capital social, publication d'un avis dans un journal d'annonces légales, dépôt d'un dossier sur le guichet unique et immatriculation de la société.

• Rédaction des statuts : les statuts constituent l'acte fondateur de la SARL. Ils définissent le fonctionnement de la société et fixent les règles relatives à sa gestion
• Dépôt du capital social : cette étape consiste à déposer les fonds qui composent le capital social sur un compte bancaire ou chez un notaire. Ces fonds seront bloqués jusqu'à l'immatriculation de la SARL avant d'être transférés sur le compte de la société. 
• Publication d'un avis dans un journal d'annonces légales : cette étape consiste à publier un avis dans un journal afin d'avertir les tiers de l'immatriculation à venir de la SARL.
• Dépôt d'un dossier sur le guichet unique : les associés doivent déposer un dossier en ligne afin de procéder à l'immatriculation de la société.
• Immatriculation : si le dossier est complet, les greffes du tribunal de commerce procèdent à l'immatriculation de la société et transmettent le premier Kbis aux associés. 

SCI ou SARL immobilière : comment faire son choix ?

Pour choisir entre la société civile immobilière (SCI) et la SARL, il est important de bien définir son projet. À la différence de la SARL immobilière, la SCI est une société civile. Cela lui interdit par principe d'exercer une activité commerciale comme la location meublée non professionnelle. Par ailleurs, la responsabilité des associés est indéfinie, ils sont donc responsables des dettes de la société si cette dernière connaît des difficultés financières. 

En résumé

• La SARL immobilière est une SARL classique qui exerce une activité dans le domaine immobilier.
• La SARL immobilière familiale est constituée par les membres d'une même famille. Elle bénéficie d'une option fiscale qui lui permet d'opter pour l'IR sans limitation de durée.
• La SARL de famille est particulièrement intéressante pour les activités immobilières car elle permet de bénéficier du régime LMNP tout en étant soumis à l'IR.