Quels sont les inconvénients d'une SCI ?

Les principaux points faibles de la SCI sont : Coûts de création et de fonctionnement : frais de comptabilité, publication d'une annonce légale, immatriculation, etc. ; Formalités administratives: assemblées générales, rédaction de statuts, etc. ; Responsabilité des associés : ils peuvent être tenus indéfiniment des dettes de la SCI ; Risques de conflits entre associés, notamment en cas de mésentente sur la gestion.

Qui paie les impôts d'une SCI ?

Si la SCI est à l'IR, les bénéfices sont directement imposés au nom des associés, dans la catégorie des revenus fonciers. Si elle est à l'IS, ils sont imposés au niveau de la société. En cas de distribution de dividendes, les associés sont imposés à l'IR sur les revenus de capitaux mobiliers.

Comment fonctionne une SCI en 2024 ?

La société civile immobilière (SCI) est un statut juridique plébiscité pour la gestion d'un patrimoine immobilier. Son fonctionnement est encadré par le Code civil (articles 1845 à 1870-1). Ce guide vous éclaire sur la gérance d'une SCI, ses obligations fiscales, comptables et ses frais de fonctionnement.

Sommaire

Pourquoi créer une SCI ?
Associés et gérant en SCI : comment sont répartis les pouvoirs ?
Gestion de la SCI : quelles sont les règles et obligations à prévoir ?
Fonctionnement de la SCI : quels sont les frais ?

Pourquoi créer une SCI ?

Devenir propriétaire d'un bien immobilier en indivision est une pratique courante. Mais savez-vous que la création d'une SCI peut s'avérer plus avantageuse dans de nombreux cas ?

Faciliter la gestion et la transmission du patrimoine immobilier

La SCI permet à plusieurs personnes de détenir un seul et même bien immobilier. Chaque associé possède une part de la propriété, proportionnellement à son apport initial. Cette configuration limite les risques par rapport à l'indivision, car les décisions doivent être prises à l'unanimité des associés.

Les parts sociales de SCI peuvent être transmises par donation (testament, donation simple ou donation-partage). Cela permet de mieux planifier la répartition du patrimoine entre les héritiers.

Optimiser la fiscalité

La SCI peut être soumise à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS). Le choix du régime fiscal dépend de son activité et des objectifs des associés. Dans certains cas, la SCI peut permettre de réduire la fiscalité applicable aux revenus immobiliers.

À noter :

Si la SCI est soumise à l'IR, les associés peuvent déduire les charges afférentes au bien immobilier (frais de gestion, intérêts d'emprunt, etc.) de leurs revenus fonciers.

Offrir un cadre juridique souple

La SCI est une forme juridique souple qui peut être adaptée aux besoins spécifiques des associés. Les statuts peuvent définir les règles de fonctionnement de la société, les droits et obligations des associés, les modalités de prise de décision, etc. Il est important de bien les rédiger pour éviter les conflits entre les associés.

Exemple :

Les statuts de la SCI peuvent prévoir une clause d'agrément qui permet de contrôler l'entrée de nouveaux associés dans la société.

Associés et gérant en SCI : comment sont répartis les pouvoirs ?

Les associés d'une SCI détiennent les pouvoirs les plus larges. Ils définissent l'objet social de la société et ses règles de fonctionnement lors de l'assemblée générale constitutive et dans les statuts. Ils peuvent également :

Modifier les statuts ;
Approuver les comptes annuels ;
Nommer et révoquer le gérant ;
Prendre des décisions ponctuelles ;
Contrôler la gestion du gérant ;
Exercer une action en justice contre lui.

Le gérant, quant à lui, agit en tant que représentant de la société. Il gère la SCI au quotidien :

Signe les contrats ;
Ouvre un compte bancaire ;
Tient la comptabilité ;
Embauche du personnel ;
Gère la location des biens immobiliers, etc.

Cependant, le gérant ne peut pas agir en dehors de l'objet social de la SCI, modifier les statuts ou prendre des décisions importantes sans l'autorisation des associés. Par exemple, si l'objet social est "la propriété, la possession, la jouissance, l'administration, l'aménagement, la transformation et l'exploitation (...) de terrains et immeubles", il n'a pas le droit de céder un bien immobilier sans leur accord (Cour de cassation, 5 novembre 2020, n° 19-21.214). Le gérant doit également rendre compte de sa gestion lors de l'assemblée générale ordinaire annuelle.

Les statuts de la SCI peuvent attribuer des pouvoirs supplémentaires au gérant ou en limiter certains, notamment en matière d'emprunt ou de cession des immeubles. Le gérant peut aussi déléguer certains de ses pouvoirs à un tiers.

Bon à savoir :

Le Code civil prévoit que :

Dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l'intérêt de la société (article 1848).
Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social (article 1849).

Gestion de la SCI : quelles sont les règles et obligations à prévoir ?

La gestion d'une SCI implique le respect de plusieurs règles. Voici les points clés à prendre en compte.

Organisation des assemblées générales

Deux types d'assemblées générales existent :

L'AGO (assemblée générale ordinaire) et l'AGE (assemblée générale extraordinaire). Elle se réunit chaque année pour approuver les comptes annuels, affecter le résultat et prendre des décisions ponctuelles.
L'AGE est convoquée pour des décisions exceptionnelles, comme la modification des statuts ou la dissolution de la SCI.

Les règles de convocation, de quorum (nombre minimum d'associés présents) ou de majorité doivent être définies dans les statuts. Dans tous les cas, un procès-verbal d'AG de SCI est établi.

Tenue de la comptabilité

Contrairement à une idée reçue, la tenue d'une comptabilité et l'établissement de comptes annuels ne sont pas obligatoires pour toutes les SCI. Seules les sociétés remplissant l'une de ces conditions sont concernées :

Exercice d'une activité commerciale.
Option pour l'impôt sur les sociétés (IS).
Assujettissement à la TVA.
Dépassement de 2 des 3 seuils spécifiques suivants : plus de 50 employés, plus de 3,1 millions d'€ HT de chiffre d'affaires (CA), total du bilan de plus de 1,55 million d'€.
Associé soumis à l'IS ou régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Clause statutaire.

Obligations fiscales

Voici un rappel des principales déclarations à réaliser ou impôts à payer pour une SCI :

Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), due chaque année. La date limite de paiement varie selon les communes, mais elle est généralement fixée mi-octobre. Le montant de la TFPB est calculé en fonction de la valeur locative cadastrale du bien immobilier détenu par la SCI. Elle est diminuée d'un abattement de 50 % pour frais.
Revenus de la SCI. Ils doivent être déclarés chaque année, au plus tard le deuxième jour ouvrable suivant le 1er mai. Cette déclaration concerne les loyers perçus l'année N-1. Il convient de remplir le formulaire 2072C (déclaration complète) ou le formulaire 2072S (déclaration simplifiée), selon les cas. Si la SCI est à l'IS, elle doit télédéclarer ses résultats via la déclaration n°2065, dans les trois mois suivant la date de clôture de l’exercice.
TVA. Si la SCI est assujettie à la TVA, elle doit effectuer des déclarations TVA selon la périodicité définie par l'administration fiscale (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). La TVA collectée sur les loyers doit être reversée à l'administration fiscale en même temps que la déclaration TVA.
Impôt sur la fortune immobilière (IFI). Si la valeur du patrimoine immobilier de la SCI excède 1 300 000 €, elle doit déposer une déclaration annuelle. L'IFI est calculé sur la valeur nette taxable du patrimoine immobilier de la SCI, après application d'un taux d'imposition. Il est payable en deux fois au 15 septembre de l'année d'imposition.

Fonctionnement de la SCI : quels sont les frais ?

La rémunération du gérant d'une SCI n'est pas obligatoire. S'il est associé et perçoit un salaire, ce dernier vient s'ajouter aux dividendes qu'il peut percevoir. Dans les SCI familiales avec peu de biens, la gestion est souvent bénévole.

Outre la rémunération du gérant (optionnelle), plusieurs types de frais peuvent être prévus dans une SCI :

Salaires des employés : gardiens d'immeubles, concierges, etc.
Rémunération de prestataires : expert-comptable, syndic de copropriété, etc. ;
Frais juridiques en cas de litige ;
Frais de déplacement liés à la gestion de la SCI ;
Frais de communication : téléphone, internet, etc. ;
Travaux d'entretien et de réparation ;
Frais d'assurance habitation ;
Frais de gestion locative, si la SCI la confie à un professionnel.

En résumé

La SCI simplifie la gestion et la transmission d'un patrimoine immobilier entre plusieurs personnes. En plus d'offrir un cadre juridique souple, elle permet d'optimiser la fiscalité.
Les associés détiennent les pouvoirs les plus larges. Le gérant agit en tant que représentant de la société.
La SCI est régie par des règles de fonctionnement strictes : organisation des assemblées générales, tenue de la comptabilité (sous conditions), obligations fiscales (TFPB, revenus, TVA, IFI).
La gestion d'une SCI nécessite de s'acquitter de frais : rémunération du gérant, salaires, prestataires, etc.

FAQ

📌 Quels sont les inconvénients d'une SCI ?
Les principaux points faibles de la SCI sont :
- Coûts de création et de fonctionnement : frais de comptabilité, publication d'une annonce légale, immatriculation, etc. ;
- Formalités administratives: assemblées générales, rédaction de statuts, etc. ;
- Responsabilité des associés : ils peuvent être tenus indéfiniment des dettes de la SCI ;
- Risques de conflits entre associés, notamment en cas de mésentente sur la gestion.
Qui paie les impôts d'une SCI ?

Si la SCI est à l'IR, les bénéfices sont directement imposés au nom des associés, dans la catégorie des revenus fonciers. Si elle est à l'IS, ils sont imposés au niveau de la société. En cas de distribution de dividendes, les associés sont imposés à l'IR sur les revenus de capitaux mobiliers.