Emprunt en SCI : les solutions pour financer sa SCI

Vous souhaitez créer une SCI afin de gérer un bien immobilier avec plusieurs associés ? Vous ne disposez pas des apports suffisants et vous vous demandez par quels moyens acquérir ce bien immobilier ? Quels sont les financements qui existent ? À quoi sert une SCI dans le cadre d'un emprunt ? Est-ce que la constitution d’une SCI vous permet de bénéficier d’avantages particuliers lors d’un emprunt ? Et surtout qui doit emprunter : les associés ou la SCI ? 

La première chose à savoir est qu’il n’existe pas de solution de financement spécifique propre au fonctionnement de la SCI et à son statut. 

Une SCI ne peut pas bénéficier des prêts aidés, tel que le prêt à taux zéro ou le prêt conventionné. Ces prêts ont vocation à être utilisés pour l’achat d’une résidence principale. Dans l’hypothèse où la gestion de la SCI permet d’acquérir la résidence principale d’une famille (SCI familiale), cela ne sera pas directement la propriété de la famille et il ne serait donc pas possible de bénéficier de ces prêts. Les conditions sont les mêmes dans le cadre de la création d'une SCI familiale pour une location.

De la même façon, les banques ne proposent pas de taux particulier à destination des SCI ou une durée moindre que pour un emprunt classique. 

Rassurez-vous, cela ne veut pas dire que vous ne pouvez pas emprunter pour acheter le bien immobilier via la SCI. Deux options s’ouvrent à vous : l’emprunt au nom de la SCI ou en nom propre. Avec la seconde solution, l’emprunt personnel des associés est reversé à la SCI.

Captain Contrat décrypte pour vous les deux solutions pour financer une SCI.

L’emprunt au nom de la SCI 

Une fois effectuées les formalités de création, la SCI classique comme la SCI d'attribution peut demander un emprunt auprès d’une banque afin de concrétiser l’achat d’un bien immobilier dont elle sera propriétaire. Le gérant sera habilité à réaliser toutes les démarches nécessaires auprès de la banque.

Sachez également que vous pouvez vous faire accompagner dans vos démarches dès la création de la SCI par un notaire, un avocat ou un comptable. Vous pouvez ainsi bénéficier de conseils pour la gestion de la SCI tout au long de son existence

Condition suspensive d’obtention d’un prêt 

Avant l’obtention d’un prêt, il est possible que la SCI signe une promesse de vente. Dans ces conditions, il est important de savoir que la SCI peut bénéficier d’une condition suspensive d’obtention de prêt. Autrement dit, la vente sera définitive seulement et seulement si la SCI obtient l’accord de financement de la banque. Si tel n’est pas le cas, la SCI pourra renoncer à l’achat et ne sera pas tenu de payer le prix convenu de la banque. 

La capacité d’emprunt de la SCI 

Pour évaluer la capacité d’emprunt et de remboursement de la SCI, la banque examinera la situation personnelle de chacun des associés puisqu’ils sont responsables personnellement et indéfiniment à l’égard de la SCI. 

En effet, si la SCI ne peut plus honorer les mensualités de remboursement, la banque pourra demander aux associés de rembourser à proportion de leur détention de parts sociales. A titre d’exemple, si vous détenez 40% du capital social de la SCI, vous êtes solidaire des dettes contractées à hauteur de 40% du montant de celles-ci. 

Les garanties demandées par la banque 

Pour se protéger d’un défaut de remboursement, la banque va exiger de prendre des garanties particulières : 

• une hypothèque qui permettra à la banque de saisir le bien et de le vendre
• un privilège de prêteur de deniers qui octroie à la banque la possibilité de se faire payer en priorité par rapport à d’autres créanciers éventuels 
• un cautionnement solidaire des associés ayant pour conséquence que chacun s’engage à rembourser l’intégralité du prêt à la banque 

Les modalités de remboursement 

L'emprunt au nom de la SCI engage la responsabilité des associés de la SCI, qui ont l'obligation de procéder à son remboursement selon plusieurs modalités possibles.

Si l’achat immobilier a vocation à être un investissement locatif, la SCI utilisera les loyers qu’elle percevra pour rembourser le prêt. Par contre, si le bien acheté n’est pas loué ou que les locataires sont insolvables pour quelque raison que ce soit, la SCI devra avoir une trésorerie suffisante pour honorer les mensualités de remboursement, grâce par exemple à des apports en compte courant.

Dans le cas d'une SCI à associé unique, statut exceptionnel lié au départ de tous les associés à l'exception d'un seul, les associés qui ont cédé leurs parts restent responsables financièrement. Les créanciers pourront exiger de leur part une contribution au remboursement de la dette de la SCI.

L’emprunt personnel des associés

Les associés peuvent choisir de contracter un prêt personnel avant de le reverser à la SCI. Dans ce cas, les modalités du prêt seront différentes. 

La capacité d’emprunt des associés 

Chaque associé va effectuer les démarches nécessaires aux fins d’obtention d’un prêt en leur nom personnel. Il y aura donc autant de prêts que d’associés. La banque examinera individuellement leur capacité d’emprunt et déterminera le montant qu’ils peuvent emprunter. Chaque associé peut donc disposer d’un prêt au montant différent en fonction de ses ressources personnelles. 

Le reversement du prêt à la SCI 

Le prêt étant effectué aux fins d’acquisition par la SCI d’un bien immobilier, les associés disposent de deux possibilités pour reverser le montant de leur prêt personnel à la SCI : 

• Le versement se fait par un apport en numéraire, en échange de quoi les associés recevront des parts sociales proportionnellement à la valeur de leur apport. Le capital social de la SCI sera donc relativement élevé. 
• Le versement peut se faire via des apports en compte courant d’associés de SCI. Il s’agit d’une forme de prêt que chaque associé va faire au bénéfice de la SCI. Il est préférable de prévoir une convention de compte courant afin de déterminer les modalités de remboursement et la durée de ce prêt. Ce prêt n’emporte aucune conséquence sur le montant du capital social variable ou fixe, dont le montant peut être relativement faible. 

Les garanties demandées par la banque 

La banque ne pourra prendre de garantie sur le bien ou compter sur un cautionnement solidaire des autres associés car le prêt est effectué à titre personnel. En revanche, la banque peut prendre des garanties sur le patrimoine personnel de l’associé, dont les parts sociales de la SCI, et lui demander de trouver une caution pour garantir le remboursement du prêt.  

Les modalités de remboursement 

Chaque associé est tenu de rembourser personnellement son prêt sur ses revenus personnels. 

Lorsque le prêt a été reversé par apport en numéraire à la SCI, le montant des revenus fonciers que les associés percevront annuellement pourra être utilisé au remboursement de leur prêt. 

Lorsque le prêt a été reversé par apport en compte courant, cela va dépendre des modalités de remboursement qui seront fixées entre la SCI et l’associé. L’avantage d’un apport en compte courant est que cela permet de récupérer les fonds versés à la SCI progressivement et de prévoir un taux d’intérêt, qui pourrait être identique au taux d’intérêt appliqué par la banque. 

Vous avez fait votre choix de financement et chercher à savoir comment créer une SCI en étant accompagné ?

N’hésitez pas à faire appel à Captain Contrat pour bénéficier d'un accompagnement personnalisé. Nous sommes à vos côtés pour vous informer sur les modalités et coûts de création de SCI. Nous nous chargeons également de la création de votre SCI en ligne !